Công ty em thuê nhà của cá nhân, kê khai thuế thay chủ nhà, HD ký từ 10/4 tính tiền từ 10/5 anh chị hướng dẫn giúp em cách kê khai với ạ. Em cảm ơn!
Công ty em thuê nhà của cá nhân, kê khai thuế thay chủ nhà, HD ký từ 10/4 tính tiền từ 10/5 anh chị hướng dẫn giúp em cách kê khai với ạ. Em cảm ơn!
Chào bạn, với tình huống cụ thể của bạn:
Công ty bạn thuê nhà của cá nhân.
Hợp đồng ký ngày 10/4.
Nhưng thời gian tính tiền thuê bắt đầu từ ngày 10/5.
Công ty kê khai và nộp thuế thay cho chủ nhà.
Theo mình thì:
1️⃣ Xác định thời điểm bắt đầu tính doanh thu cho thuê
Bạn không lấy ngày ký hợp đồng 10/4 để tính tiền thuê nếu hợp đồng ghi rõ bắt đầu tính tiền từ 10/5.
Doanh thu cho thuê tính từ ngày 10/5, tức là từ thời điểm phát sinh tiền thuê thực tế.
Nếu từ 10/4 đến 09/5 chỉ là thời gian chuẩn bị, sửa chữa, bàn giao, chưa tính tiền thuê thì không kê khai doanh thu thuê nhà cho giai đoạn này.
Nếu công ty có trả tiền cọc thì cần tách rõ.
Tiền cọc giữ chỗ, cam kết hợp đồng thì chưa xử lý như tiền thuê nếu chưa bù trừ vào tiền thuê.
Nếu tiền cọc được trừ vào tiền thuê kỳ đầu thì phần được trừ đó tính vào doanh thu cho thuê.
2️⃣ Kiểm tra chủ nhà có thuộc diện phải nộp thuế không
Trước khi kê khai, bạn cần hỏi chủ nhà tổng doanh thu cho thuê tài sản trong năm 2026 là bao nhiêu.
Nếu chủ nhà chỉ có một hợp đồng cho thuê với công ty bạn thì lấy tổng tiền thuê từ 10/5 đến 31/12/2026 để xét.
Nếu chủ nhà còn cho thuê nhà, mặt bằng, xe, kho hoặc tài sản khác ở nơi khác thì phải cộng toàn bộ doanh thu cho thuê trong năm.
Theo quy định mới áp dụng từ năm 2026, ngưỡng doanh thu không chịu thuế của hộ, cá nhân kinh doanh là 1 tỷ đồng/năm.
Vì vậy, nếu tổng doanh thu cho thuê của cá nhân trong năm không vượt ngưỡng phải nộp thuế thì chưa phát sinh thuế GTGT và thuế TNCN từ hoạt động cho thuê.
Nếu tổng doanh thu vượt ngưỡng phải nộp thuế thì công ty kê khai và nộp thay theo hợp đồng.
3️⃣ Thuế phải kê khai nếu thuộc diện nộp thuế
Với hoạt động cho thuê nhà của cá nhân, khi thuộc diện phải nộp thuế thì thường gồm thuế GTGT và thuế TNCN.
Tỷ lệ thuế cần kê khai đối với cho thuê tài sản là thuế GTGT 5% và thuế TNCN 5% tính trên doanh thu tính thuế.
Bạn cần đọc kỹ hợp đồng để xác định tiền thuê là giá đã bao gồm thuế hay chưa bao gồm thuế.
Nếu hợp đồng ghi “giá thuê đã bao gồm thuế” thì lấy tiền thuê trên hợp đồng làm doanh thu tính thuế.
Nếu hợp đồng ghi “giá thuê chưa bao gồm thuế, công ty chịu thuế thay chủ nhà” thì phải quy đổi doanh thu tính thuế theo hướng dẫn của cơ quan thuế để tránh kê khai thiếu.
Điểm này rất dễ sai, nên nếu hợp đồng giá trị lớn thì bạn nên nhờ tư vấn có phí kiểm tra hợp đồng trước khi nộp.
4️⃣ Kỳ đầu tiên bạn kê khai như thế nào
Do tiền thuê bắt đầu từ ngày 10/5 nên kỳ đầu tiên sẽ tính từ ngày 10/5 theo kỳ thanh toán trên hợp đồng.
Ví dụ hợp đồng thanh toán hàng tháng thì kỳ đầu có thể là từ 10/5 đến 31/5 hoặc từ 10/5 đến 09/6, tùy hợp đồng ghi.
Ví dụ hợp đồng thanh toán 3 tháng/lần thì kỳ đầu có thể tính từ 10/5 đến 09/8.
Bạn kê khai theo số tiền thực tế phải trả cho kỳ thuê đó.
Không kê khai tháng 4 nếu tháng 4 chưa phát sinh tiền thuê.
5️⃣ Hồ sơ kê khai thường cần chuẩn bị
Bạn chuẩn bị hợp đồng thuê nhà.
Bạn chuẩn bị phụ lục hợp đồng nếu có.
Bạn chuẩn bị căn cước công dân của chủ nhà.
Bạn chuẩn bị mã số thuế của chủ nhà.
Bạn chuẩn bị thông tin địa chỉ nhà cho thuê.
Bạn chuẩn bị lịch thanh toán tiền thuê.
Bạn chuẩn bị chứng từ thanh toán tiền thuê.
Bạn chuẩn bị văn bản hoặc điều khoản trong hợp đồng thể hiện công ty kê khai, nộp thuế thay chủ nhà.
Bạn chuẩn bị thông tin tài khoản ngân hàng của chủ nhà nếu thanh toán chuyển khoản.
6️⃣ Kê khai trên hệ thống thuế
Công ty đăng nhập hệ thống thuế điện tử bằng tài khoản doanh nghiệp.
Chọn phần khai thuế.
Chọn tờ khai dành cho cá nhân cho thuê tài sản hoặc tổ chức khai thay, nộp thay cho cá nhân.
Chọn đúng cơ quan thuế quản lý nơi có tài sản cho thuê.
Điền thông tin người nộp thuế là cá nhân cho thuê nhà.
Điền thông tin tổ chức khai thay là công ty bạn.
Điền thời gian thuê tính tiền từ ngày 10/5.
Điền doanh thu theo kỳ thanh toán.
Tích/ghi rõ công ty khai thay, nộp thay nếu mẫu tờ khai có chỉ tiêu này.
Sau khi nộp tờ khai, hệ thống sẽ ghi nhận số thuế phải nộp nếu thuộc diện phải nộp.
Công ty nộp tiền thuế thay chủ nhà theo mã hồ sơ hoặc giấy nộp tiền phát sinh.
7️⃣ Hạch toán chi phí thuê nhà cho công ty
Để chi phí thuê nhà được chặt chẽ hơn, công ty nên có hợp đồng thuê nhà đầy đủ.
Nên có chứng từ thanh toán tiền thuê.
Nên có chứng từ nộp thuế thay nếu phát sinh thuế.
Nên có biên bản bàn giao nhà hoặc mặt bằng.
Nên có bảng phân bổ chi phí thuê nhà theo tháng nếu trả trước nhiều kỳ.
Nếu công ty trả tiền thuê trước nhiều tháng thì kế toán không nên đưa hết vào chi phí một lần nếu tiền thuê dùng cho nhiều kỳ.
Nên phân bổ theo thời gian thuê thực tế.
8️⃣ Lưu ý quan trọng với hợp đồng ký 10/4 nhưng tính tiền từ 10/5
Bạn nên kiểm tra trong hợp đồng có ghi rõ “thời điểm bắt đầu thuê” và “thời điểm bắt đầu tính tiền thuê” không.
Nếu hợp đồng chỉ ghi ký ngày 10/4 nhưng không ghi rõ miễn tiền thuê đến 09/5 thì khi giải trình có thể bị hỏi vì sao không tính doanh thu từ ngày 10/4.
Cách an toàn là làm rõ bằng điều khoản hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng.
Nội dung nên thể hiện: hai bên ký hợp đồng ngày 10/4, thời gian bàn giao/sửa chữa/chuẩn bị từ 10/4 đến 09/5, tiền thuê bắt đầu tính từ ngày 10/5.
9️⃣ Kết luận ngắn gọn cho bạn
Bạn kê khai theo thời điểm phát sinh tiền thuê từ ngày 10/5, không kê khai từ ngày ký 10/4 nếu hợp đồng ghi rõ chưa tính tiền thuê.
Trước khi kê khai, kiểm tra tổng doanh thu cho thuê trong năm của chủ nhà có vượt ngưỡng phải nộp thuế hay không.
Nếu vượt ngưỡng thì kê khai thuế thay chủ nhà theo doanh thu thuê nhà và kỳ thanh toán.
Nếu chưa vượt ngưỡng thì vẫn nên lưu hồ sơ chứng minh doanh thu, hợp đồng và cam kết/thông tin từ chủ nhà để giải trình khi cần.
Với hợp đồng giá trị lớn, nhiều kỳ thanh toán hoặc công ty chịu thuế thay chủ nhà, bạn nên nhờ tư vấn có phí rà soát hợp đồng trước khi nộp để tránh sai phần doanh thu tính thuế.