Các anh chị cho em hỏi với ạ, em cho thuê nhiều văn phòng và tổng doanh thu năm là dưới 500tr. Hợp đồng thể hiện thanh toán theo quý, nhưng em muốn kê khai theo năm cho đỡ công có được không ạ? Nếu được thì qua năm 2027 kê khai cho 2026 vẫn được phải không ạ? Quý 1/2026 em có lỡ khai rồi, tiền cũng hiện trên app rồi, em lập tờ khai bổ sung thì cứ hiện lỗi “tờ khai có hiệu lực tới 31/12/2021”, và không cho làm gì thêm. Có cách xử lí nào không ạ, em sợ tiền hiện lên mà cứ không nộp thì phát sinh khoản phạt ạ. Mọi người có kinh nghiệm cho em xin ý kiến với ạ. Em cám ơn nhiều.
Chào bạn, với tình huống của bạn:
1️⃣ Về việc kê khai theo năm hay theo quý
Từ năm 2026, hồ sơ cho thuê bất động sản của hộ, cá nhân kinh doanh đang chuyển sang cơ chế mới theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Thông tư 18/2026/TT-BTC, đều có hiệu lực từ ngày 05/03/2026.
Theo hướng dẫn triển khai mẫu mới 01/BĐS, hệ thống kê khai cho thuê bất động sản đang cho chọn kỳ tính thuế theo năm hoặc 6 tháng, không phải theo quý.
Nên nếu bạn muốn giảm công kê khai thì hướng đi đúng là kê khai theo năm, không phải theo quý.
2️⃣ Có để sang năm 2027 mới khai cho năm 2026 được không
Được, nhưng chỉ trong hạn nộp hồ sơ khai thuế năm.
Hạn nộp hồ sơ khai thuế theo năm là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.
Nghĩa là doanh thu năm 2026 thì hạn chót kê khai là ngày 31/01/2027, không phải muốn nộp bất kỳ ngày nào trong năm 2027 cũng được.
3️⃣ Doanh thu dưới 500 triệu/năm thì sao
Mốc doanh thu 500 triệu/năm đang là ngưỡng rất quan trọng từ 2026 khi xác định nghĩa vụ thuế của hộ, cá nhân kinh doanh.
Nếu tổng doanh thu cho thuê văn phòng của bạn trong năm dưới ngưỡng này thì phần thuế phát sinh thực tế sẽ được xử lý theo ngưỡng mới, nhưng bạn vẫn nên kê khai đúng mẫu và đúng kỳ để hệ thống ghi nhận đúng.
4️⃣ Vì sao bạn bị lỗi “tờ khai có hiệu lực tới 31/12/2021”
Lỗi này rất giống tình huống hệ thống đang kéo sang mẫu tờ khai cũ 01/TTS.
Từ 2026, mẫu khai chính cho cho thuê bất động sản đã đổi sang 01/BĐS theo Thông tư 18/2026/TT-BTC.
Điều khoản chuyển tiếp chỉ cho dùng lại mẫu 01/TTS để điều chỉnh doanh thu năm 2025 trong một số trường hợp, còn doanh thu năm 2026 phải khai theo mẫu 01/BĐS.
Nên việc bạn vào bổ sung mà hệ thống báo mẫu cũ hết hiệu lực là có cơ sở, và đây nhiều khả năng là do bạn đang chọn sai mẫu hoặc hệ thống đang treo theo hồ sơ cũ.
5️⃣ Cách xử lý thực tế mình khuyên bạn làm ngay
Không lập bổ sung tiếp trên mẫu 01/TTS nữa.
Vào lại eTax Mobile hoặc cổng thuế điện tử và chọn đúng chức năng “Kê khai đối với hoạt động cho thuê bất động sản” theo mẫu 01/BĐS của năm 2026.
Nếu hệ thống vẫn đang treo nghĩa vụ từ tờ khai quý 1/2026 đã lỡ nộp, bạn nên liên hệ trực tiếp cơ quan thuế quản lý để đề nghị xử lý hồ sơ khai sai kỳ hoặc sai mẫu, vì lỗi này thường không sửa hết được trên app.
Bạn nên mang theo hợp đồng cho thuê, bảng tổng doanh thu năm 2026, ảnh chụp màn hình lỗi, và ảnh chụp khoản tiền đã hiện trên app để cán bộ thuế tra cứu và điều chỉnh nghĩa vụ.
6️⃣ Có bị phạt không nếu tiền đã hiện trên app mà chưa nộp
Nếu trên hệ thống đã ghi nhận thành nghĩa vụ nộp và quá hạn mà chưa nộp thì có rủi ro bị tính chậm nộp.
Vì vậy bạn không nên để treo lâu.
Bạn nên xử lý ngay với cơ quan thuế quản lý trong đợt này để họ xác nhận khoản đó là nghĩa vụ đúng hay nghĩa vụ phát sinh do khai nhầm mẫu, nhầm kỳ.
7️⃣ Chốt lại cho trường hợp của bạn
Bạn không đi theo hướng “khai theo quý rồi cuối năm gộp lại”.
Bạn nên chuyển sang khai theo năm nếu phù hợp, và hồ sơ năm 2026 phải nộp chậm nhất ngày 31/01/2027.
Tờ khai quý 1/2026 bạn đã lỡ khai rồi thì khả năng cao phải xử lý theo hướng cơ quan thuế hỗ trợ điều chỉnh hoặc hủy nghĩa vụ sai trên hệ thống, vì mẫu cũ 01/TTS không còn là mẫu chuẩn để khai năm 2026 nữa.