Tôi khai quyết toán tncn đã nộp qua etax được chấp thuận 6/4. Tuy nhiên thời gian áp dụng cho NPT chưa đúng thì phải làm thế nào?
Chào chị, với thông tin chị bổ sung thì mình chốt lại như sau:
1️⃣ Phần đúng
Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, ban hành ngày 28/11/2023, hiệu lực từ 01/01/2025, có ghi rõ “quản lý bất động sản” là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả hoạt động quản lý, khai thác, định đoạt bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu.
Luật này cũng ghi phạm vi dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm: cho thuê, cho thuê lại theo ủy quyền của chủ sở hữu; tổ chức cung cấp dịch vụ duy trì hoạt động bình thường của bất động sản; bảo trì, sửa chữa; quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo hợp đồng.
Nên về bản chất nghiệp vụ, mô hình có 1 bên quản lý vận hành theo ủy quyền của chủ nhà là có cơ sở pháp lý.
2️⃣ Phần chưa đúng và là điểm chị phải lưu ý nhất
Cũng chính Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 quy định: tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.
Riêng với dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản, Điều 67 tiếp tục yêu cầu tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ này phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Nên nếu bên A hiện chỉ là hộ kinh doanh, thì mình chưa thấy căn cứ pháp lý để kết luận “hộ kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản” là chủ thể hoàn toàn phù hợp theo luật chuyên ngành này.
Nói dễ hiểu là:
Đăng ký mã ngành 68209 trên hồ sơ kinh doanh chưa đủ để vượt qua điều kiện của luật chuyên ngành.
Điểm vướng không nằm ở tên ngành.
Điểm vướng nằm ở tư cách chủ thể kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản.
3️⃣ Về mô hình khách ký 2 hợp đồng và chuyển tiền vào 2 bên
Cách làm này không tự động sai.
Nhưng cũng không có nghĩa là cứ tách thành 2 hợp đồng là đương nhiên an toàn về thuế.
Muốn tách được, phải chứng minh đây là 2 giao dịch độc lập thật sự.
4️⃣ Khi nào tách 2 hợp đồng có cơ sở hơn
Hợp đồng 1 là tiền thuê phòng, do bên được chủ nhà ủy quyền ký thay mặt chủ nhà.
Hợp đồng 2 là dịch vụ riêng biệt do bên A trực tiếp cung cấp.
Giá của 2 hợp đồng phải tách riêng.
Nội dung dịch vụ phải tách riêng.
Quyền và nghĩa vụ của 2 bên cung cấp phải tách riêng.
Dòng tiền phải đi đúng từng hợp đồng.
Bên A phải thực sự có hoạt động cung cấp dịch vụ đó trên thực tế.
Ví dụ: có quy trình quản lý, có nhân sự, có chứng từ thu chi, có bảng giá dịch vụ, có biên bản cung cấp dịch vụ, có căn cứ giải trình khi cơ quan thuế kiểm tra.
5️⃣ Khi nào mô hình này rủi ro cao
Nếu tiền “dịch vụ” thực chất là phần bắt buộc để được thuê phòng.
Nếu khách không có quyền chọn dùng hay không dùng dịch vụ.
Nếu điện nước chỉ là khoản thu hộ/thu theo đồng hồ mà lại gộp thành “dịch vụ” để tách doanh thu.
Nếu phần dọn dẹp, xe cộ, quản lý chỉ ghi cho đẹp hồ sơ nhưng thực tế không có bộ máy cung cấp độc lập.
Nếu tổng giá thuê thực tế chỉ bị tách ra thành 2 dòng để chia doanh thu sang 2 chủ thể.
Trường hợp đó rất dễ bị nhìn theo bản chất là một giao dịch thuê phòng trọ/lưu trú trọn gói.
6️⃣ Riêng chỗ điện nước chị cần cực kỳ cẩn thận
Tiền điện, tiền nước là khoản rất dễ bị soi.
Nếu thu đúng theo mức sử dụng thực tế, theo công tơ, theo giá đã thỏa thuận và bản chất là thu hộ/hoàn trả chi phí, thì phải thiết kế hồ sơ rất chặt.
Nếu thu theo gói, thu cố định, hoặc gắn bắt buộc với việc thuê phòng, thì rủi ro bị xem là một phần của doanh thu dịch vụ là cao hơn.
Với phần này, mình cần thêm thông tin bổ sung từ bạn để có câu trả lời chính xác.
7️⃣ Kết luận thẳng cho chị
Thông tin “mô hình này hợp lệ hoàn toàn” thì mình chưa thể đồng ý ngay.
Điểm chưa ổn lớn nhất là bên A đang là hộ kinh doanh, trong khi luật chuyên ngành hiện hành yêu cầu chủ thể kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải là doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.
Còn việc tách 2 hợp đồng chỉ có cơ sở khi 2 giao dịch độc lập thật sự cả về nội dung, giá, dòng tiền và hoạt động thực tế.
Nếu tách chỉ để chia doanh thu thì rủi ro thuế vẫn còn.
8️⃣ Mình khuyên chị hướng an toàn hơn
Nếu muốn chắc pháp lý hơn, bên A nên là doanh nghiệp có ngành nghề phù hợp để làm dịch vụ quản lý bất động sản.
Nếu chưa chuyển sang doanh nghiệp, phương án an toàn hơn vẫn là chủ nhà cho thuê tài sản rõ ràng, còn bên kia tự khai thác và tự chịu phần kinh doanh của họ.
9️⃣ Căn cứ pháp lý đang còn hiệu lực
Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, ban hành ngày 28/11/2023, hiệu lực từ 01/01/2025.
Điều 3 khoản 13 về khái niệm quản lý bất động sản.
Điều 9 khoản 5 về điều kiện chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Điều 66 khoản 3 về phạm vi dịch vụ quản lý bất động sản.
Điều 67 về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản.
Nếu chị muốn, mình sẽ làm tiếp cho chị 1 bản hợp đồng mới theo đúng mô hình 2 hợp đồng này, nhưng mình sẽ chỉnh theo hướng chặt hồ sơ hơn và chỉ rõ những chỗ nào cần tách thật để giảm rủi ro.