Khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
“Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”.
Căn cứ Điều 105 và Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015, nhà ở, quyền sử dụng đất là tài sản, quyền tài sản; khi đủ điều kiện sẽ được thế chấp.
Như vậy, thế chấp nhà, đất là một dạng thế chấp tài sản.
Lưu ý về tài sản thế chấp:
Khoản 1, 2 và khoản 3 Điều 318 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về tài sản thế chấp như sau:
- Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (thỏa thuận khác mà không trái pháp luật, đạo đức xã hội thì thực hiện theo thỏa thuận).
- Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở là một loại giao dịch dân sự. Do đó, hợp đồng thế chấp chỉ có hiệu lực khi tuân thủ quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.
Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.
Ngoài ra, tại khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở 2023 quy định điều kiện của bên thế chấp phải là cá nhân đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự.
Đồng thời, nếu là cá nhân trong nước thì không phải có đăng ký cư trú ở nơi có nhà, đất. Riêng là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và có thể không phải đăng ký cư trú ở nơi có nhà, đất.
Căn cứ theo các quy định trên thì được “mượn Sổ đỏ” của người khác để thế chấp vay tiền trong các trường hợp sau:
Trường hợp 1: Hợp đồng thế chấp nhà, đất do người đứng tên giấy chứng nhận ký kết trực tiếp với ngân hàng hay các tổ chức tín dụng khác (thực chất đây là việc người có nhà, đất thế chấp nhà, đất của mình và khi nhận được tiền thì lấy tiền cho người “nhờ” đi thế chấp vay).
Trường hợp 2: Hợp đồng thế chấp được người “mượn Sổ đỏ” ký tên nhưng phải được người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở ủy quyền bằng văn bản (thực chất đây là thực hiện công việc được ủy quyền, hay nói cách khác là thực hiện thay người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở).
Khi thế chấp nhà, đất để vay tiền thì người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở cần lưu ý các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại Điều 299 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:
- Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
- Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.
- Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.
Phương thức xử lý: Bên thế chấp và bên nhận nhận thế chấp có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản thế chấp sau đây:
- Bán đấu giá tài sản;
- Bên nhận thế chấp tự bán tài sản;
- Bên nhận thế chấp nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp;
- Phương thức khác.
Trường hợp không có thỏa thuận thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Như vậy, đến hạn thanh toán hoặc đến hạn trả lãi mà người nhờ thế chấp để vay tiền không trả tiền cho người thế chấp (người có Sổ đỏ) thì người thế chấp phải tự trả các khoản tiền đó, nếu không thực hiện sẽ bị xử lý tài thế chấp (thường là bị phát mại bán đấu giá).
Kết luận: Trên đây là quy định về mượn Sổ đỏ của người khác để thế chấp vay tiền. Thực tế thì được “mượn Sổ đỏ” của người khác để thế chấp vay tiền nhưng đó là cách gọi thông thường của nhiều người dân.
Theo quy định của pháp luật việc “mượn Sổ đỏ” để thế chấp vay tiền được thể hiện dưới hình thức sau:
- Người sử dụng đất (chủ đất), người sở hữu nhà ở (chủ nhà) thực hiện thế chấp, khi có tiền thì cho vay (người nhờ thế chấp không liên quan đến hợp đồng thế chấp này).
- Người “mượn Sổ đỏ” trực tiếp thực hiện thế chấp nhưng theo ủy quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở (thực hiện thay).